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如何有效快速地成立业主委员会 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2012-05-27
— 本帖被 黄石验房师 执?#23633;?#20142;操作(2012-05-27) —
该如何有效快速地成立业委会呢
住户间相互了解有限
牵头者面临重重困难
南郊某小区的业主王力(化名)最近有点烦入住了4年的小区物业管理总是让人不满意电费收取不合理管道维修不及时等等个人去沟通时总觉得物业不重视推三阻四为了有个和物业平等对话的平台从2009年底小区计划筹备业主委员会?#27426;?#25509;下来的情况让他非常头疼
首先面临的是谁来筹备的问题年轻人要上班没有那么多时间只能?#21335;?#26395;于退休后的老年人但很多老年人存在业主身份认定等问题因为大多是以儿女的名义买的房不是房产证上的业主发起人的确定用了近一个月时间召集业主第一次开会又用了3个月时间响应小区里贴通知的人不多大部分业主一直在观望没有大的场所第一次会议的地点放在了小区篮球场业主相互间不太熟悉要取信于大家显得很不容?#20303;?#19968;年过去了当初发起筹备的5个人只剩下王力还在坚持
西安洪振律师事务所武军律师认为成立难首先在于要求有点高最新修订的西?#21442;?#19994;管理条例?#36820;?#20108;十三条规定的成立条件是符合下列情形之一?#20309;?#19994;出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上?#25442;?#26159;首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上

陕西平镜律师事务所周文海律师从2004年就关注业主委员会成立的难题并多次参与业主委员会成立的法律咨询工作在他看来业主委员会和村民委员会虽然听上去相似但?#23548;?#19978;却很不同村委会选举时因为知根知底有公信力的领导很容易选出但小区居民来自五湖四海互相之间不太了解除非发生影响集体利益的事情?#21280;?#32852;?#21040;?#20026;松散
2008年北郊某大型小区欲成立业主委员会发起人获得了业主的信任开发商也提供了会议室但拿委托书去房地局备案时遭到能不能代表业主的质疑这时有业主指责做防护窗生意的发起人是为了私利发起人的确有这个想法但被无限放大之后立刻遭到普遍质疑最后发起人干脆卖了房子一走了之
平台?#39068;b?#36825;好比新生选班长虽然相互之间不了解但大家至少坐在一个教室而?#35805;?#23567;区里是缺乏教室?#38381;?#20010;平台的网络论坛现在比较发达以此为平台是否能够解决这一问题王力所住小区的qq群已经成立两年但通过这种方式的了解还是不够?#20445;?#24456;多老年居民也不习惯使用网络
和物业?#24187;?#30462;前就应筹备
?#20540;?#21150;有义务当好牵头人
成立业主委员会的契机多是源自对物业服务不满这就很难获得物业公司的支持王力也觉得抱着抗衡的心态物业公司很难积极参与业主委员会的成立应该是业主物业公司和相关管理部门通力合作的结果西安市物业管理条例?#36820;?#20108;十三条规定?#33322;值?#21150;事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内组织成立业主大会筹备组区县物业管理行政主管部门应当予以指导,
周文海认为一些?#20540;?#21150;没有尽到相关义务?#20540;?#21150;应该更加主动地去组织业主委员会当好牵头人单纯靠业主去向物业公司索取相关资?#24076;?#19981;容易也不合适如果能在刚开始就主动一些在双方?#24418;?#21457;生矛盾?#26412;?#32452;织成立物业公司也相对会多些配合
枫叶新?#38469;?#19994;主委员会成立于2005年目前运转良好这家业委会的主任毛新荣对于西安市业主委员会成立率不高感到不解国家法律法规比起当年已经细化不少业主的维权意识也在不断提高她认为问题出在有些开发商和物业公司?#25239;?#30701;?#24120;?#27809;有意识到成立业主委员会早已是大势所趋在她看来自己小区的物业开发商比较明?#29301;?#22312;得知业主委员会开始筹备后借给筹备人3万元作为启动?#24335;?#24320;发商物业方积极配合小区的管理水平就提高了对于后续楼盘的销售也必然具有正面作用现在该业主委员会和物业公司关?#31561;?#27965;记者采访时正逢双方召开元旦茶话会
这也得益于负责沟通的委员以大家利益为重不提自家问题物业?#22870;?#20250;减少对立情绪毛新荣说业主委员会成立一年后工作人员才开始领取工资什么样的人适?#29486;?#19994;主委员会的工作一定不能有太多私心杂念否则走不长
武军律师认为缺乏对开发商物业的制约机制?#24425;?#38382;题之一物业管理条例虽?#36824;?#23450;建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的义务但却没有?#22836;?#25514;施
团结的核心善用法律维权
一个天时地利人和的样本故事
枫叶新?#38469;?#19994;委会的成立像是一个天时地利人和的样本故事从筹备到成立只用了不足4个月时间
发起筹备的时间选在了2005年的大年初四那时住户们基本都在家过?#33322;ڣ?#19981;少人还在同一个单?#36824;?#20316;相对熟悉
发起人拿着扩音喇叭物业公司提供了两张桌子3天时间里入住的900多户中有700多户签名同意成立业委会70人的维权小组形成后又选出了由27人组成的委员会每一次进展都有章可循毛新荣的丈夫是业主她的资格认定要得到丈夫的全权委托书
开会地点在小区的旧餐厅第一次开会业主?#27973;?#25152;欲言用毛新荣的话讲吵个不停慢慢地举手表决少数服从多数章程也定了下来每个月写工作计划遇有突发?#24405;?#26102;业委会的常委们开会讨论商议解决
接下来一切按程序走房地局备案小区公示聘请律师清理家产确定管理用房收回小区广告和施工设备图纸核查大修基金等?#21462;?br />业主委员会通过报纸公开进行招聘后一下子?#25139;似?#20843;家物业公司开会时业主们还是钟情原有的物业公司大家也担心如果换了新的物业公司小区每天仅垃圾就有20?#25285;?#19968;旦出了状况就会很麻烦
临街房出租和广告?#27426;记?#25199;业主利益业委会没有经营权便委托物业公司经营管理收入按比例分配
陕西联强律师事务所白云主任曾表示枫叶新?#38469;?#19994;主委员会之所以能够带领广大业主摸索出这种物业管理模式是因为整个小区有一个团结的核心并善于运用法律维护合法权益
自成立到现在枫叶新?#38469;?#19994;委会已接待了七八十家小区业主来咨询经验
每个?#34903;家?#22312;阳光之下,
特殊情况可采用迂回策略
西安市物业管理条例已经市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过自2010年6月1日起施行如何进一步加快业主委员会的成立武军以自己在南京的亲身感受提出了居委会来主持管理的建议毛新荣觉得应该加强宣传成立业委会的好处如果不成立小区的大修基金就难?#20113;?#29992;& \8 ^: p. ~, T3 J9 i- ^* Y
南郊某小区业主委员会的成立也许能从另一个方面?#24471;?#38382;题开发商支持成立的前提是业委会必须是自己利益的代言人且由自己指认代表与开发商有亲密关系的业主达到10%以上初次选举便占了优势周文海律师建议业主先答应条件首先要成立开发商可以指认主任但必须由其他业主当委员以此妥协后若有不满则可在换届选举时?#38590;?#20027;任在这种迂回的策略下这个小区的业主委员会2009年顺利成立
房地产行业的知名律师秦兵介绍说在?#26412;?#30446;前真正有业主委员会的小区占总数不足10%他认为法律没有规定必须成立业主委员会而是鼓励成立主张成立业主们是一个庞大的消费群体出于保护业主权益的需要应通过严格的立法来保障成立业主委员会的每一个?#34903;?#37117;在阳光之下解决社会矛盾成本最低的方法就是立法立好法立高质量的法
摒弃私心 坚定信心
每天8小时在单位16个小时在小区?#20445;?#24050;成为城市居民的一种生活模式?#27426;?#19968;提到小区许多人总皱眉头原因何在小区的管理不尽如人意且不说大修基金去向如何管理是否到位等等当业主利益遭遇漠视或受到侵害时维权的艰苦与漫长使不少人进退两难欲罢不能究其症结许多小区没有成立业主委员会
同一个小区的业主们要有一种意识一种事情关己不能挂起的意识积极主动地为本小区业委会的成立贡献力量同时讲究方式方法除?#25628;?#26684;按照国家和地方的法律法规办事还要选择恰当的时机摒弃私心尽可能多走动?#20445;?#20107;先赢得多数人的理解支持?#22242;?#21512;按?#34903;?#23432;规矩直至完全促成
做事情遇到困难挫折都很正常关键是要有信心一种不达目的?#35805;?#20241;的信心


六个?#34903;?#20998;解难题
如果你?#20999;?#21306;已经满足了基本条件接下来分六个?#34903;?#26469;?#24471;?#22914;何成立业主委员会?#26696;?#20010;阶段的需求
前期准?#36214;?#25104;立业主委员会的业主首先应?#27809;?#30456;建立联系并产生志愿者小组以志愿者小组为核心联系本小区十分之一以上的业主签名发起成立业主大会的倡议新成立筹备组物业所在地的?#20540;?#21150;事处负责组织业主代表建设单位社区居委会组成业主大会会议筹备组筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作并选举产生业主委员会

起草业主委员会章程起草业主委员会章程以及相关形式和成立办法决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数汇集参选业主的资?#24076;?#25152;有参选业主委员会的业主资料选票要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主并签收条
筹备组验票收回选票后筹备组应公开验票工作如果收条超过业主所持投票权1/2以上反馈意见中的反对意见少于1/2业主大会成立业主委员会章程通过在人数?#27573;?#20869;得反?#20113;?#23569;的业主即可担任业主委员会委员

召开业主大会业主委员会召开第一次会议选举业主委员会主任副主任并可以开?#26500;?#20316;
业主委员会备案将业主大会成立简要过程业主委员会主任和委员名单业主委员会章程报送区县小区办备案并请接收人签收注明接收文件的时间新浪乐居论坛$ t

答疑解惑
Q业主委员会人数及任期有多长
A业主委员会委员人数?#35805;?#20026;5至9人的单数首次业主委员会会议应推选主任委员1人作为业主委员会会议的召集人业主委员会任期?#35805;?#20026;2至3年可连选连任在任期内委员的撤换增减由业主委员会会议通过后提交业主大会确认
Q如何确定业主的投票权
A业主在首次业主大会会议上的投票权按照拥有的物业建筑面积计算每?#40644;?#26041;米计为投票权计算基数不足?#40644;?#26041;米的部分不予计算住宅物业管理区域内的人防停车库等地下空间不计算投票权此后召开业主大会会议业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的业主大会议事规则?#20998;?#34892;业主因故不能参加业主大会会议的可以书面委托代理人参?#21360;?#19968;个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委?#23567;?br />


业主委员会行使的职权
1.召集和主持业主大会
2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用
3.采用公开招标方式聘请物业管理公司并与其订立变更或解除委托管理合同
4.审议管家制定的?#21592;?#23567;区的年度管理计划住宅区配套工程和重大的维修工程项目
5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准

6.监督物业管理公司?#21592;?#23567;区的物业管理工作



业主委员会履行的义务

1.执行业主大会的各项决定
2.遵守和履行物业委托管理合同
3.不能?#37038;?#21508;种投资和经营活动 sx.bbs.house.sina.com.cn* X  q6 L/ h
4.对物业管理公司的正?#26412;?#33829;和管理活动予以支持?#22242;?#21512;业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则
评价一下你浏?#26469;?#24086;子的感受

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只看该作者 沙发  发表于: 2012-05-28
路过来看看~~~~~~
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只看该作者 板凳  发表于: 2012-05-29
我继续顶你太好的帖子了 支持
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只看该作者 地板  发表于: 2012-05-31
好谢谢你大家都需要的好帖
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只看该作者 4楼 发表于: 2012-06-01
谢谢您的?#37327;?#21457;帖








?#20979;?#26071;舰店 http://www.kangshudian.info
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楼主?#37327;?#20102;鼓励一下

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只看该作者 6楼 发表于: 2012-06-03
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只看该作者 7楼 发表于: 2012-06-04
强强强太好了谢谢
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只看该作者 8楼 发表于: 2012-06-06
?#24425;?#25903;持我代表大家顶你了
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只看该作者 9楼 发表于: 2012-06-08
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